土地・不動産の分割相続

相続人が複数いる場合は遺産分割が原則となりますが、相続財産が現金であれば分割して相続するのはそれほど複雑ではありませんが、不動産となると現金のように簡単に分けるわけにはいきません。

不動産相続の際の遺産分割方法として主なものは

遺産分割方法〜現物分割〜

現物分割は、土地・不動産を複数に分割して、それぞれを現物で相続する方法です。
土地だけの相続の場合、分割後利用可能か否かで検討するのが賢明です。

遺産分割方法〜代償分割〜

代償分割は、一部の相続人が不動産を相続し、他の相続人に土地代を現金で支払うという方法です。
土地や不動産を分割し難い事情がある場合や、相続人の中に現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

遺産分割方法〜換価分割〜

換価分割は、相続した不動産を売却し得られた代金を複数の相続人で分割する方法です。
不動産現物のままでは難しかった分割でも、現金化してしまえば分割するのは簡単になります。不動産の買い手が見つかり、相続人全員が納得する金額で売却できることが前提となりますが、その不動産に相続人の誰かが居住するといった利用予定がないのであれば、有力な選択肢となるでしょう。

遺産分割方法〜 共有〜

複数の相続人の共有名義のままにして不動産を相続する方法もあります。
相続人の共有状態で相続しますので、相続人間で揉めないようであれば、検討できるでしょう。
ただし、後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるといった理由から、トラブルの元にもなりやすいという側面もあります。

と言ったものがあります。

遺産分割の仕組み

遺産の分割方法には、「遺言書による分割」と「遺産分割協議による分割」の2種類があります。
遺言とは、決められた書式と保管方法によって被相続人が生前に相続後の遺産の分割方法などを指定する正式な物を指します。
遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話合いのことを指します。

遺言書がある場合

遺言書がある場合、遺産は遺言書に基づいて分割することになります。
遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。

遺言書は登記の名義変更をするための必要書類となります。

遺言により土地・不動産の名義変更を行う場合の必要書類は以下の通りです。

※遺言書と異なる分割を行いたい場合には、遺産分割協議によって分割をすることになります。

遺言書がない場合

遺言書がない場合または遺言書とは異なる分割を行いたい場合は、遺産分割協議によって分割方法を決めます。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議では、話し合いで決めた内容を最終的に「遺産分割協議書」という書類に記載します。遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印による押印が必要です。
遺産分割協議書も、名義変更をするための必要書類となります。
遺産分割協議により土地・不動産の名義を変更する場合の必要書類は以下の通りです。

これら書類を整えた上で分割協議となります。